清控科创控股股份有限公司总裁 程方
清控科创控股股份有限公司是以科技创新服务为主营业务的科技园区建设运营商和双创生态服务提供商，是清华大学链接优质社会资源的双创服务平台、清华控股创新创业战略功能平台。源于清华的清控科创，经历近20年的发展，厚积薄发，形成了科创园区、科创服务、科创资本、国际业务四大板块。双创孵化和反向飞地模式更是被业内津津乐道，成为清控科创的独特标签。
近年来，重资产项目越来越难做，部分产业地产运营商开始尝试向轻资产模式转型。清控科创却早已把轻资产模式作为安身立命的本领。重资产模式在当下为什么行不通？轻资产模式又该怎么做？反向飞地的要领是什么？为什么许多企业学到最后，大多都是“画虎不成反类犬”？这些让部分产业地产商冥思苦想的问题，清控科创的程方总早已成竹在胸。
以下，是克而瑞对清控科创控股股份有限公司总裁程方的独家专访。
01
重资产模式挑战重重，盈利模型已经发生变化，轻资产是出路
“拿地-建设-销售/自持-运营”，这是产业地产传统的重资产模式。尽管地方政府土地出让门槛越来越高，分割销售比例不断缩小，产业地产商仍然通过资产证券化、基金等创新方式坚持着这一模式。然而，近几年重资产盈利模型越来越难以为继，轻资产的重要性不断提升。产业地产商面临抉择。“轻”和“重”，未来哪个方向更有前途，也更有“钱途”？撇开能力和资源要求，重资产模式成本高，但回报同样高。轻资产模式风险小，回报也不低，但受团队、资源的约束，并不容易做出规模。可喜的是，我们发现轻资产模式自身也在不断迭代进化。技术应用和赋能手段希望减低轻资产模式对“人”的需求，降低“人”的不确定性。“轻资产模式”未来将走向何方？一切还在路上。
CRIC：
清控科创开展轻资产业务多年，在这方面颇有建树。能否请程总结合去年行业内重资产模式受阻的情况分享一下轻资产模式的经验？
程方：
2019年变化很大，很多模式面临重重挑战。没有住宅做压舱石，重资产的商业逻辑无法实现闭环，我们即使拿到接近底价的工业用地，依然不赚钱——单个园区的开发建设账算不过来。园区里面除了盖厂房，还会搭一定比例的研发办公，但研发办公在很多地区没有市场。比如苏州厂房奇缺，但研发办公楼至少50%空置。可以说研发办公这条路走不通。但是，即使是纯做厂房（租赁）账依然算不过来。另外加上税收强度是戴在脖子上的枷锁，如果不考虑政治周期，在完全合理合法的框架上进行，产业园区的大账算不过来。
同时随着产业的迭代周期越来越短，产业园区培育产业的不确定因素在不断增加。为平衡产业园区的投入，我们探索了园区分税的模式，但从实际操作的角度来看依然杯水车薪。一般只有区县一级会这么操作，但区县只能分税收总额的4%，这部分税收尤其是在短期内远远无法平衡投入。因此，现在重资产投入的产业地产在底层逻辑上被堵死了。
CRIC：
联东U谷做产业地产高周转，会勾兑一部分销售。像在苏州的项目，对区域的判断、项目的定位准确，去化快，能解决这个问题。联东不考虑政治周期，纯市场化操作，但周期长，产品变化快确实也会受影响。前两个月我去了上海嘉定金地威新的一个项目，它做了一个风车型产品，节约容积率，并有一栋4层楼的小院，可以去看一下。不同的企业它的打法应该有所不同。
程方：
联东的模式，在各方面条件都比较成熟的情况下，确实会取得成功。但是这种成功很多时候其他人看得见但不一定学的来。我举个比较熟悉的苏州的例子，苏州的平谦工业园，他们说10年回本，主要是海外发债资金成本低，而且项目做得好，租金在苏州排第二高。根据我们自己的测算，清控科创自己做要13年回本，他们理想情况下7.5-8年能回本。清控科创13年的项目不敢碰，我们现在做什么事账要先算清楚，风险阈值留的大一点。
02
轻资产模式也在迭代，赋能是关键。清控科创将从五方面赋能
CRIC：
我们聊了些其他企业的情况，还是说说我们清控科创自己的轻资产模式吧。这方面我们有了什么样的变化？
程方：
清控科创去年还是以轻为主，但是轻也有一些变化。1.双创政策在各个地方都不同程度紧缩，政府资金投入减少，但我们的项目在各个地方基本都名列前茅，暂时还没有受到太大影响。2.在去年宏观去杠杆、清理债务的情况下，政府财政比较吃紧，双创投入随之减少。3.原来双创与联合办公绑定，会有一些资本入场，但去年联合办公出现爆雷后，大批资本退出或者不敢继续投入。这些原因叠加在一起，导致双创整体行情不太乐观。
我们认为双创服务本质还是服务业范畴，需要堆钱堆人，利润本来就不会太厚。因此，唯一的出路就是把规模做大。但有一个悖论就是双创项目必须要深耕一地才能做出价值，才能长久。短期内做大规模就不现实，即便冲一冲做出规模了，3-5年也很难守住阵地。所以我们探索了城市合伙人的模式来解决点和面之间的矛盾。
清控科创除了提供品牌信用背书，更着力在弥补合作方能力短板，以期帮助合伙人在一个点上把事情做好，把基础打牢。所以清控科创后台按照为项目赋能的角度建立了几个赋能中心。1.财务赋能。围绕轻资产特征建立了轻资产园区管理的财务管控体系，精确把控项目运营成本。2.风控赋能。清控科创梳理出所有的经营管控节点，要求按照规范执行，降低了合伙人的学习成本和风险，避免犯重复性的错误，使项目能够快速进入正轨。3.数据赋能。在已有的第三方系统基础上结合园区运营的特性做数据统计的二次开发，更加精确的监测项目运营情况。目前，入驻企业的数据能精确到月，园区运营数据精确到周。4.品牌赋能，进一步打造一个全国知名的专业化园区运营管理品牌，提升项目附加值。5.研究赋能。科创研究院选取行业发展的一些共性问题从底层理论进行研究，理清行业发展的本质规律。在规律的基础上总结方法论。如对产业集群理论的研究，从本质规律上指导项目招商实践。
去年清控科创推进赋能型平台建设是一个重要的发展战略转折。今年在此基础上全面启动园区运营数字化转型，全面向技术驱动的赋能型平台转型，成为区域双创和产业生态运营服务商。
03
赋能目标一是降低人的不确定性；二是帮助实现从“双创”向“产业招商”的转变
CRIC：
那么今年会在现有赋能中心的基础上去深耕？
程方：
对，今年会进一步强化赋能平台建设，因为这个东西不是一两年就可以完成的，所以需要按照计划再进一步夯实。第一个是利用工具去提升，这是我去年的一个重要思路转变。这个行业不太能培养标准化人才，具有较强的随机性。因为对人才的评判标准不清，选人用人往往难以确定。所需通过工具去强化人的能力。今年我们会着重进行招商工具、营销工具、政府政策工具的开发，这些最终也进入赋能中心，作为对外的支撑。
第二个就是今年明显感觉到风向转了，政府需求从双创大幅度转向产业招商。一方面是经济下行的压力迫使政府工作重心必须回归到产业招商；另一方面是十四五计划马上开局，所以今年大家也要提前做好产业谋划和布局。我们将继续突出和强化我们的产业招商能力，在产业招商上发力。
04
轻资产能力适合整体输送到PPP类项目中
CRIC：
我们注意到清控科创去年有参与一单PPP项目，但重资产PPP项目不属于清控科创的传统业务。程总能否介绍一下清控科创在这个PPP项目中扮演的角色？
程方：
我们是作为产业服务商参与项目的。东营市的PPP项目中有很清晰的产业发展任务指标。这个项目的甲方和主要建设方在全国挑选了清控科创作为其产业发展任务的承担方。由我们做产业服务，负责招商和项目落地。项目规模25平方公里，计划投资100亿元。清控科创与开发方合资成立项目公司，清控科创是股东单位。
05
反向飞地都在做，但往往搞错重点。成功核心不在运营而在招商
早些年，“飞地经济”是强化招商引资的重要手段之一。“深汕特别合作区”是其中的典型。2019年“宁淮特别合作区”也闪亮登场。不过，近几年“反向飞地”模式也在逐渐走热，预示着经济欠发达地区也希望通过“飞地”薅点发达地区的羊毛。不少“反向飞地”项目的初衷都是利用发达地区的基础设施、城市配套、人才优势和城市创新力，将有潜力企业“养肥”后，再移植到当地。或者就让企业注册在当地，税收交给当地，但生产经营仍在飞地。现实情况往往是飞地企业不愿离开，或水土不服，亦或飞地更有吸引力，企业被成功“策反”。“反向飞地模式”是否有一条靠谱的路，这是不少政府和企业关心的话题。
CRIC：
去年清控科创参加了一些反向飞地的项目，反向飞地不止清控科创一家在做，但清控科创的项目的确是做得最有声有色的，我们想了解一下清控科创在反向飞地项目中扮演了怎样的角色？清控科创飞地项目的成功秘诀在哪里？
程方：
清控科创是全国最早提出并践行飞地孵化模式的。2013年我们和海淀区合作打造美国硅谷飞地，2015年和义乌合作北京飞地，2017年和常熟合作北京飞地，2020年我们在北京和深圳还会有3个飞地项目启动。飞地本质是一个区域招商中心，思路是围绕人才来开展招才引智。在过去的人才招募中有一个客观瓶颈：人才不太可能大规模地离开北上广深等人才富集区，即使少数去了当地也因为缺乏氛围和配套容易水土不服，最后政府与企业没能实现共赢。所以我们提出招商必须要符合客观规律，主动到人才身边去，而不是简单粗暴的把人引过来。这个就是反向飞地的根本思路。
所以我们在北京做了几个反向飞地的项目，它是一个招揽项目和人才进行初期接触的水池。发现池塘里有小鱼苗长得不错，再想办法把它移到自己家的大鱼塘里进一步培养。这个是飞地的功能。需要注意的是，飞地的空间运营业务工作其实不是重心，因为北上广深完善的市场服务体系，企业对空间本身的期望值没有那么高，我们做的飞地都以招商活动为主。当然，具体做的时候有很多细节，比如需要对项目是否合适有基本的判断；还有企业落地的琐事——比如企业迁移需要配合当地的产业政策，需要对当地政策、申报流程等有深入的了解。据我了解，去年北京全境内大概有200多个飞地项目，但做得特别好的听说的还比较少。
06
新冠疫情影响大，制造业日子不好过。但金融和产业政策会帮助大家渡过危机
新冠疫情成为全球大流行病，中国快要走完上半场，世界正在走下半场，何时结束尚不知晓。我们似乎正在遭遇人类有史以来最大规模的经济衰退。在全球化的背景下，没有一个国家可以独善其身。中国经济已经同世界紧密相连。新冠疫情产生的负面影响，以及由此带来的市场新机遇，这些都值得我们关注。
CRIC：
这一次的新冠疫情对各行各业的冲击很大，产业园区也受到了牵连。请问程总认为疫情会对产业地产和清控科创造成什么样的影响？
程方：
我认为影响还是很大的。不利的条件有两个，第一个是开复工受到影响，第二个是生产制造业（上半年国内生产受限，下半年海外市场和资本都会下行）今年比较艰难。当然也有有利的条件：1.央行的货币政策肯定会比较大力度地放松；2.产业扶持政策会密集出台，大家要抓住政策的窗口期；3.疫情过后应该会催生出新的市场机会，要加强对未来趋势的判断。
总结
程方总认为，随着土地出让政策的变化，产业用地分割销售、产值、税收门槛越来越高，过程管理越来越严格，原有重资产的地产模式已经很难适用，这反映出产业地产当下面临的核心问题和严峻现实。
不少企业不约而同地看向“轻资产”方向，转型说起来容易，做起来极为困难。重资产是资金密集型模式，看的是资金利用效率；轻资产是人力密集型模式，看的是资源信息、团队能力和组织协同，尤其是团队能力，专业的产业地产研究、招商、运营、策划人员数量少，培养难度高，属于“稀缺资源”。
清控科创给出的办法是搭建“赋能型平台”，通过工具和方法降低对人的基础能力门槛要求，提升人的综合素质，这一点值得其他产业地产运营商借鉴。此外，程方总还“揭秘”了清控科创的反向飞地模式，要领原来是在“招商”而不是“运营”。
克而瑞认为，这不仅仅为我们指明了应该重点关注的环节，更揭示了清控科创反向飞地模式的内核，其定位是“育苗”，最终目的是把培育好的“苗”移植到当地，并在当地深耕开花结果，既然是“育苗”，筛选企业就是重中之重，这才是清控科创关注招商的内在逻辑。